Николай Галушин: «Уровень проникновения страхования на столичном рынке около 80%, в регионах показатель намного ниже»

Николай Галушин, первый заместитель председателя правления СОГАЗа рассказал CRE.ru о состоянии рынка страхования в сфере коммерческой недвижимости.

- Страхование каких рисков сегодня пользуется спросом в сегменте коммерческой недвижимости? Что входит в стандартный пакет услуг страховщиков?

- Страхование коммерческой недвижимости является одним из наиболее развитых секторов рынка, особенно, если говорить об объектах высокого класса. Во многих бизнес-центрах высокого уровня арендаторы предъявляют соответствующие требования к качеству предоставляемых услуг, в том числе страхования.

С позиции собственника объекта коммерческой недвижимости пакет страховых услуг включает в себя, во-первых, страхование самого объекта недвижимости. В идеале объект должен быть застрахован на полную восстановительную стоимость. Тогда при наступлении страхового случая выплата будет соответствовать объему понесенных расходов, необходимых для полного восстановления объекта в состояние, предшествующее страховому событию, в том числе без учета накопленного износа.

Во-вторых, страхование убытков от потери поступления арендной платы - loss of rental income. Это покрытие действует, когда в результате какого-либо страхового случая, покрываемого договором страхования, например, пожара, арендаторы вынуждены покинуть арендуемые площади и расторгнуть договоры аренды. В результате арендодатель теряет арендные платежи.

Нередко собственники здания выдвигают специфические требования по страхованию рисков, связанных, например, с ограничением доступа на территорию страхования, вынужденным простоем, невозможностью осуществлять деятельность по причине, например, блокирования подъездов к застрахованным помещениям по распоряжению властей, ограничением в связи с действиями пожарных органов. Были случаи, когда арендаторы требовали от владельцев коммерческой недвижимости страховать риски, связанные с функционированием систем кондиционирования. Причиной стали случаи в мировой практике, когда целые офисные центры были вынуждены закрываться из-за попадания в них вредоносных бактерий, которые распространялись по системам кондиционирования. Однако надо учитывать, что это покрытие не затрагивает, например, рисков неблагоприятной конъюнктуры или ненадлежащего качества управления объектом.

И третий элемент - страхование гражданской ответственности за нанесение имущественного вреда или физического ущерба третьим лицам. Речь идет о перекрестной ответственности всех перед всеми: арендаторов перед собственником, друг перед другом, собственника перед арендаторами. Такое страхование очень важно, потому что арендатор, занимающий в здании ТЦ даже самое маленькое помещение, например цветочный магазинчик под лестницей или маленькое кафе, может спровоцировать многомиллионные убытки других арендаторов или владельца здания.

По нашему опыту, основным риском для коммерческой недвижимости по факту - по крайней мере по количеству событий - являются все-таки не какие-то крупные события, например, пожары (хотя и таких примеров много), а убытки, связанные с поломками систем кондиционирования или водоснабжения, что приводит к нанесению порой большего имущественного ущерба, чем вовремя локализованный пожар. Банальная подводка к смесителю, лопнувший радиатор отопления или фанкойл - могут привести к серьезному материальному ущербу, «промочив» несколько этажей задания, приведя к порче компьютерной техники, мебели, отделки офисов, подвесных потолков и напольного покрытия.

- Как вы оцениваете ситуацию в сфере страхования коммерческой недвижимости сегодня? Каков уровень проникновения страхования в этом сегменте?

Все о чем я сказал выше, касается лучшей практики. В Москве, думаю, уровень проникновения страхования, особенно в отношении объектов недвижимости высоких классов составляет более 80%. Но если мы отдаляемся от Москвы и крупных городов, туда, где уровень ведения бизнеса ниже, то там, к сожалению, отношение к страхованию, особенно в сегменте малого и среднего предпринимательства, пока не столь ответственное. Многие считают, что на страховании можно сэкономить. Пример - сгоревший «Адмирал», который, как оказалось, не был застрахован. По сути, в регионах страхование осуществляется лишь по требованию кредитных учреждений, когда само здание является предметом залога. Однако называть это страхование полноценным и всецело защищающим собственника и арендаторов я бы не стал.

- Почему?

- Когда требование страхования исходит от банка, то объект страхуется не на полную стоимость, а только на стоимость залоговой массы, которая может не всегда совпадать со стоимостью объекта. Если владелец объекта этим ограничивается, то он, в первую очередь, защищает не себя, а интересы банка. Когда происходит какое-то крупное событие, банк получает от страховой компании возмещение, будучи выгодоприобретателем по договору страхования, а сам владелец остается «у разбитого корыта». У него есть объект, который не был застрахован на полную сумму, у него нет возмещений, потому что их получил банк, и помимо этого у него наступил перерыв в получении дохода, потому что арендаторы не могут занимать эти помещения.

- Как меняется стоимость страховых услуг в последнее время, учитывая кризисные явления?

- Рынок страхования коммерческой недвижимости очень конкурентный, потому что все страховые компании, работающие на рынке, обладают лицензиями, дающими право на страхование имущества. И, как правило, даже средние страховые компании способны обеспечить страховую защиту объекта коммерческой недвижимости, если речь не идет о каких-то мега-объектах. И учитывая этот факт, не могу сказать, что сейчас происходит увеличение стоимости страхования или ослабление конкурентной борьбы. Более того, на фоне того, что сейчас арендодатели вынуждены снижать арендные ставки, в связи с перетоком арендаторов из более дорогих в объекты поскромнее, собственники коммерческой недвижимости оказывают серьезное давление на страховщиков в плане снижения цен на страхование. Это происходит через конкурсные процедуры, запросы предложений и т.д.

Сегодняшние тарифы на страхование в сегменте коммерческой недвижимости таковы, что при стоимости объекта в 1 млрд рублей, цена полиса страхования будет находиться на уровне 300 тысяч рублей и ниже. Очевидно, что любой прорыв в системе отопления, который произойдет в выходные дни и не будет быстро локализован, повлечет гораздо большие, чем 300 тысяч рублей, убытки. Особенно если такой прорыв произойдет на высоком этаже, что повлечет за собой затопление нескольких этажей ниже.

- В таком случае насколько этот вид привлекателен для страховщиков?

- Для страховых компаний этот вид интересен, потому что он масштабируемый по количеству объектов. Он привлекателен тем, что позволяет формировать большие портфели. Очевидно, что если страховая компания будет страховать только один какой-то объект в том или ином сегменте, то через 5, 10 или даже 25 лет безубыточного страхования произойдет убыток, который полностью перекроет весь объем премий, собранный за предыдущие много лет. Поэтому с точки зрения страхования единственно правильным вариантом работы в том или ином сегменте является формирование портфеля. И именно этим определяются факторы конкурентной борьбы. Мы боремся за то, чтобы сформировался портфель рисков, связанный с коммерческой недвижимостью. Это позволяет, прежде всего, более качественно ими управлять, через механизм перестрахования, оценки рисков, а также осуществлять кросс-продажи, когда мы пытаемся с одним клиентом заключать договоры страхования не только по одному виду, но и по нескольким другим. Отмечу при этом, что после серии достаточно крупных пожаров на объектах коммерческой недвижимости, многие страховщики столкнулись с необходимостью не только борьбы за клиента но и проведения риск-аудита.

- Для чего это нужно?

- Поскольку сегодня стоимость страхования в сегменте коммерческой недвижимости достаточно низкая, принципиальным для страховщика является оценка того риска, который он принимает на страхование. У нас в компании есть профессиональная инженерная команда - специалисты в области промышленного и гражданского строительства, энергетики. Инженеры с определенной периодичностью посещают предприятие для того, чтобы своими глазами увидеть не просто входную группу, а то, что не видит обычный посетитель: где располагаются насосы, приводящие в действие спринклерную систему, оборудование кондиционирования, системы отключения электричества и т.д. То есть важно увидеть обратную сторону бизнеса, которая значительно влияет на качество риска. Если у вас есть хороший бизнес-центр, в котором по каким-то причинам не функционирует система пожаротушения, то мы можем считать, что ее нет. Если есть спринклерная система, которая не подключена к резервуару с водой или по каким-то причинам не обслуживается, то просто наличие спринклерного датчика вовсе не означает, что в случае если произойдет возгорание, система среагирует, и пожар будет локализован.

Очень большой проблемой являются объекты, переделанные из старых промышленных предприятий, особенно в регионах, под торговую и офисную недвижимость, а также использование более дешевых горючих материалов при сооружении этих объектов. Страховые случаи, особенно пожары на таких объектах приводят и к человеческим жертвам, и к большему материальному ущербу. Поэтому если оценка показывает, что риск ненадлежащего качества, нам проще отказаться от его страхования.

- Сейчас повсеместно идет оптимизация расходов, и в том числе при строительстве, взят курс на импортозамещение. Насколько, по вашему мнению, это может увеличить риски, или все-таки имеет место разумная экономия?

- Это достаточно сложный вопрос. Мы оперируем российскими строительными нормами, и требованиями пожарной безопасности. Как считают наши зарубежные коллеги, которые имеют дело с перестрахованием российских рисков, нормы промышленной безопасности у нас даже жестче, чем за рубежом. Поэтому если объект построен и эксплуатируется в соответствие со всеми действующими нормами безопасности, то сам по себе факт импортозамещения и использования каких-то других строительных материалов никоим образом не увеличивает степень риска.

Другое дело, если в эксплуатацию по каким-то причинам запускается объект, построенный с нарушением всех норм безопасности, или в котором системы пожаротушения хоть и были смонтированы, но не обслуживаются. Но это связано уже не с кризисом или импортозамещением, а с преступной халатностью, и абсолютно наплевательским отношением к тем людям, которые работают в здании или посещают его. К сожалению, таких примеров достаточно.

- Заметна ли какая-то динамика объема премий в последнее время?

- СОГАЗ начал активно заниматься направлением страхования коммерческой недвижимости сравнительно недавно - 4-5 лет назад, так как исторически компания работала в основном в области промышленных рисков. Нынешняя стратегия компании направлена на диверсификацию портфеля, поэтому мы присутствуем сейчас во всех конкурентных сегментах рынка. В 2011-2012 годах началось активное формирование портфеля именно в сегменте коммерческой недвижимости, поэтому с точки зрения валовых показателей у нас идет стремительный рост. На современном этапе у нас появилась необходимость в ужесточении требований к принимаемым на страхование рискам. Например, портфель страхования складских помещений, страхования торгово-материальных ценностей сейчас у нас искусственно сокращается, мы делаем это сознательно, для того, чтобы повысить качество портфеля рисков в целом. Что касается страхования торговой недвижимости, то и фактор формирования портфеля, и повышение требований со стороны владельцев коммерческой недвижимости к набору тех видов страхования, которые они покупают, приводит к росту премий. При этом ставки страховых премий снижаются. Важно заметить также, что часть объектов коммерческой недвижимости страхуется со страховыми суммами, выраженными в долларах США. При снижении ставок страховых премий в связи с девальвацией национальной валюты при оплате премии рублевая масса по таким договорам страховая выросла.

- По вашей оценке, в каком временном диапазоне можно будет увидеть рост страховой культуры? Произойдет это посредством законодательных рычагов или рыночного саморегулирования?

- К законодательной инициативе я отношусь скорее пессимистически, и полагаю, что никакого отдельного закона, затрагивающего вопросы страхования коммерческой недвижимости, принято не будет. И не должно. Я больше склонен думать, что страхование со временем станет важным элементом в деятельности операторов коммерческой недвижимости, способом управления рисками и своего рода показателем хорошего тона. На самом деле, расходы на страхование не обременяют в существенной степени бюджет собственника. Стоимость полиса несопоставима с той нагрузкой на бюджет, которая возникает при наступлении убытка, особенно в том случае, когда происходит крупное событие. Очевидно, что такие непредвиденные расходы в бюджете не предусмотришь, и эти риски нужно передавать страховой компании.

Отдельно стоит отметить, что может появиться или на уровне законодательных инициатив, или на условиях сложившейся деловой практике требования по страхованию ответственности перед третьими лицами организаторами или владельцами мест массового пребывания людей. Ведь жизнь нескольких людей, погибших на пожаре в офисном или торговом центре, намного более ценна, нежели сам объект.

Я думаю, что постепенно уровень проникновения страхования в сегменте коммерческой недвижимости приблизится к 100%. Сроки назвать сложно, возможно, на это уйдет 5-10 лет.

Commercial Real estate